加強房地產(chǎn)項目的成本管理的途徑探討

    【摘要】在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，項目成本管理對與提高項目的利潤空間有著十分重要的意義。本文從施工過程中的材料管理、預算管理、設(shè)計審核以及現(xiàn)場施工管理等方面，對房地產(chǎn)項目成本管理的途徑進行了一定的分析。
　　近些年，我國的房地產(chǎn)業(yè)獲得了高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場在已成熟，同時房地產(chǎn)的行業(yè)競爭也在逐漸加劇。為了在激烈的市場競爭中獲得生存，各房地產(chǎn)行開始紛紛通過各種手段來降低成本，提高利潤空間。而有效的房地產(chǎn)年成本管理正是降低成本的有效方式。房地產(chǎn)項目的成本管理，即通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的材料、設(shè)計和施工等成本進行有效的控制，以降低房地產(chǎn)的工程建筑成本，以提高商品房的開發(fā)收益的行為。筆者認為，房地產(chǎn)項目的成本管理應當從材料、預算、設(shè)計和施工管理等幾個方面入手。
1 加強材料、設(shè)備的成本控制
　　房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的材料由甲方提供，因而也往往成為被忽略的部分。但同時，我們也應當看到，材料的成本控制仍然有很大的潛力。加強材料成本控制，應當緊抓材料的采購關(guān)。在房產(chǎn)開發(fā)過程中必須保證施工的原材料和設(shè)備從大渠道獲得為主，并且以自行采購為輔。在自行采購過程中，應當由工程主管和技術(shù)人員共同參與，在采購的過程中應當堅持三人同性，并且堅持物美價廉和貨比三家的原則，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上盡量選擇價格低的材料，以降低工程成本。大型設(shè)備的購買可以采取招投標的方式，招標完成后，在雙方簽訂的合同中應當盡量明確雙方的責任和義務(wù)。比如，一旦設(shè)備或者材料進場后出現(xiàn)質(zhì)量問題，施工單位有權(quán)力拒收，用這種方式，可以達到在保證工程質(zhì)量的同時節(jié)省建筑投資的目的。
2 完善工程的預算和結(jié)算管理
　　預算和結(jié)算是成本管理的有效手段，加強預算和結(jié)算就是要對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的每一筆錢都做到心中有數(shù)。筆者認為，房地產(chǎn)項目的預算和結(jié)算管理應當做到以下幾點：首先，應當做好工程預算，房地產(chǎn)項目開工之前，工程人員應當結(jié)合施工計劃做好詳細的施工預算，在施工預算中應當將可能產(chǎn)生的成本都包含在內(nèi)，并且將建筑過程中的機械費、人工費、材料費用分解到每一個單位工程，甚至是分項工程。其次，應當對建筑工程預算實時動態(tài)管理，因為在施工過程中難免會出現(xiàn)一些不可預見因素，這些不可預見的因素會使得工程量和施工措施都發(fā)生一定的變化，因此工程預算應當對這些因素有所反映。此外，在工程的施工過程中，應當通過預算做好對工程的管理，使其真正地起到對工程施工的約束作用。最后，在工程竣工之后應當做好工程的結(jié)算工作。在工程完工后，預算人員應當根據(jù)合同的要求，及時而準確地搜集工程相關(guān)資料，做好結(jié)算工作。
3 開展設(shè)計階段的造價控制
　　3.1 強工程設(shè)計管理
　　筆者認為，當前設(shè)計階段的造價控制存在一定的誤區(qū)，即項目投資審查制度的缺失。工程部門應按審查通過后的圖紙，編制相應的施工方案，保證與工程施工階段的基本吻合，反映實際情況，得項目的設(shè)計資金真正用在刀刃上。
　　3.2 強化對設(shè)計變更簽證的管理
　　設(shè)計變更簽證根據(jù)工程實際情況，由施工、監(jiān)理及工程管理人員會審，提出可行方案，報設(shè)計后，出設(shè)計變更方可實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些不合理或保守設(shè)計，在滿足使用要求的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，可降低工程造價。第二，加強對設(shè)計變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督對于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預算人員進行現(xiàn)場抽項實測實量，以保證變更內(nèi)容準確性。
4 做好發(fā)包管理工作
　　承包單位的選擇不僅僅是工程質(zhì)量保證的關(guān)鍵，同時也會對工程成本產(chǎn)生一定的影響。因此，要做好房產(chǎn)項目的成本管理應當認真做好工程的發(fā)包管理。筆者認為，做好發(fā)包工作應當從以下幾個方面入手：第一，通過招標的方式選擇比較好的施工隊伍，在招標的過程應當以價格合理、質(zhì)量和工期有保證、經(jīng)濟效益好和社會聲譽高為基本的選擇原則。第二，對大宗材料應當單獨招標購買。在工程成本中，材料設(shè)備等費用所占的比重非常大，因此做好材料的采購對于保證工程質(zhì)量和降低工程成本都有著十分關(guān)鍵的影響。筆者認為，在材料的購買過程中，投資方應當通過建立完善和靈活的信息網(wǎng)絡(luò)對建筑材料的貨源、價格都有動態(tài)而準確的把握，對于差價比較大或者投資比較高的大宗產(chǎn)品，應當單獨從廠家購買，或者由施工單位購買，業(yè)主參與材料的招標工作，真正選擇到質(zhì)量優(yōu)良、價格合理的材料、設(shè)備。第三，嚴格工程的發(fā)包合同。在招標完成之后，嚴格按照招投標文件與施工單位簽訂工程承包合同。在簽發(fā)的過程中，應當通過一定合同條款將合同中各方都和成本控制聯(lián)系起來，保證成本控制的實現(xiàn)。第四，在嚴格合同約定的基礎(chǔ)上，在施工過程中應當認真做好對已完成工程量的計量，防止過度支付。第五，嚴格防范施工單位的索賠工作。施工單位的索賠工作是工程成本的重要部分;因此，作為建設(shè)方，應加強對施工單位的現(xiàn)場管理、監(jiān)理單位的旁站工作，詳細了解工程實際情況。一般的，索賠的的原因主要有設(shè)計缺陷、合同變更、管理人員或者監(jiān)理工程師行為違規(guī)或者其它一些不可抗力。由于監(jiān)理工程師大多由業(yè)主委托，他們的不當行為對與施工單位造成的損失往往由投資方來承擔，因此在工程管理過程中應做好對監(jiān)理工作的監(jiān)理。
5 施工現(xiàn)場管理的成本控制
　　進入施工階段，工程設(shè)計已完成和程量已經(jīng)基本確定，因此此階段對于工程造價的影響較小。但是，我們也應當看到工程投資主要發(fā)生在這一階段，施工階段管理的疏忽往往會造成投資浪費的現(xiàn)象。做好施工設(shè)計階段的成本管理工作應當從一下幾個方面入手：
　　5.1 做好施工組織設(shè)計的審查工作。施工組織設(shè)計包含工程施工過程中的質(zhì)量控制、成本控制、進度控制、安全管理以及技術(shù)管理等多方面內(nèi)容，它可以說是施工活動中的綱領(lǐng)性的技術(shù)性和經(jīng)濟性文件。因此，通過對施工組織設(shè)計工作的審查，優(yōu)化施工組織設(shè)計便顯得十分重要了。在審查的過程中，應當能夠正確處理好質(zhì)量、投資與工程進度之間的關(guān)系。在保證工程質(zhì)量與工程進度的基礎(chǔ)上，盡量的減少工程造價
　　5.2 做好現(xiàn)場簽證的審查
在施工過程中，由于不可預測的因素往往會出現(xiàn)工程質(zhì)量、工程進度或者工程內(nèi)容的變化，這些變化往往會引起工程量的變化，承包方要求簽證問題，此時便出現(xiàn)了現(xiàn)場簽證。簽證往往會造成工程的投資超出預算的現(xiàn)象。因此，應當做好對現(xiàn)場簽證的審查工作。筆者認為，現(xiàn)場簽證的審查應當從以下幾個方面入手：一是通過對工程量和投資變更的分析來論證簽證的必要性;二是設(shè)計變更應當經(jīng)過項目總監(jiān)理工程師的同意;三是當簽證所涉及的工程變更超出設(shè)計標準或者批準的建設(shè)規(guī)模時，應當由建設(shè)方報有關(guān)部門批準后方可實施。三是做好竣工結(jié)算的審核。在施工過程中往往會出現(xiàn)各種變化，比如材料的代換、工程量的增減變化，在施工管理過程中，建設(shè)方應當按現(xiàn)場管理人員、監(jiān)理工程師及設(shè)計變更做好竣工結(jié)算的審核工作，使其能夠反映工程所作出的變更的真實情況。（資料來源：中國工程管理網(wǎng)）

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